Пять трендов на рынке недвижимости России

Консалтинговая компания РwС подготовила ежегодное исследование российского рынка недвижимости «Новые тенденции на рынке недвижимости 2020». Дешевеющие кредиты помогут росту сделок, а ситуация не ухудшится — таковы основные выводы опроса инвесторов.

425790.742x370.jpg

Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по октябрь 2019 г.

Ключевые выводы исследования

— Большинство респондентов (70%) ожидают снижения стоимости долгового финансирования для недвижимости в 2020 г.

— При этом 33% опрошенных полагают, что ставки капитализации снизятся, так как многие ждут конкретных сделок, которые подтвердят это снижение.

— Впервые за последние несколько лет большинство респондентов (69%) отдали предпочтение приобретению земельных участков с разрешительной документацией или без таковой, а не готовым объектам недвижимости в разной стадии эксплуатации.

— Ввод эскроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2019 г. Среди основных последствий участники опроса выделили снижение рентабельности девелопмента (28%), консолидацию игроков рынка (26%) и решение проблемы обманутых дольщиков (19%).

— На рынке коммерческой недвижимости респонденты выражают умеренный оптимизм. Роста ставок аренды или же их сохранения на том же уровне ожидают 94% опрошенных в офисном сегменте, 96% — в торговом и 100% — в складском.

Макроэкономика

По состоянию на 2019 г. респонденты опроса отмечают общую рецессию экономики, однако мнения о характере условий развития бизнеса разделились: равное количество опрошенных отметило улучшение ситуации (35% респондентов) и ухудшение (37% респондентов).

Основным причинами улучшения были названы снижение ставок финансирования, а среди причин ухудшения ситуации – ввод эскроу-счетов (для девелоперов жилой недвижимости), негативный эффект от повышения НДС и ухудшение инвестиционного климата.

При этом более половины респондентов (59% респондентов) уверены в сохранении трендов развития экономики 2019 г. в 2020 г. Эксперты рынка связывают замедление экономики с ростом долговой нагрузки на население, демографическим давлением и пониженным внутренним потребительским спросом.

425772.742xp.jpg

Риски

Среди основных рисков, которые опрошенные считают наиболее важными для их деятельности, лидирует сокращение реальных доходов населения (66% респондентов), чрезмерное регулирование (45% респондентов) и изменение условий финансирования (30% респондентов).

425783.742xp.jpg
«Несовершенство законодательства и динамичное изменение рынка – это константа. Это было, есть и будет, поэтому так важно научиться адаптироваться к новым условиям».

Вопреки ожиданиям опрошенные не считают нестабильность экономики серьезным препятствием для развития их бизнеса.

Опасения снижения реальных доходов населения имеет под собой ряд весомых оснований – падение показателя продолжается с 2014 г., а по результатам анализа первого полугодия 2019 г. снижение в годовом выражении составило 1,3% (Росстат), причем показатель реальной заработной платы вырос менее чем на 2%, что меньше темпов роста инфляции.

Среди причин сокращения реальных доходов Росстат отмечает рост процентных платежей по кредиту и потребительских цен. Также возможными причинами могут быть снижение спроса на рабочую силу и общее замедление темпов роста экономики.

По состоянию на III квартал Росстат зафиксировал резкий рост реальных доходов на 3%, несмотря на отсутствие явных предпосылок и драйверов. Тем не менее, согласно мнению экспертов рынка, выход на тренд со знаком плюс в 2020 г. маловероятен, пока не ускорится рост экономики.

Ставки по кредитам

Согласно проведенному опросу 70% респондентов считают, что в 2020 г. ключевая ставка снизится еще. 23% опрошенных не уверены в снижении ставки либо допускают ее повторное снижение в 2019 г. и сохранение нового уровня в течение 2020 г.

После снижения ставки 25 октября 2019 г. сразу на 50 б. п. до 6,5% (подобное серьезное снижение в прошлый раз происходило в декабре 2017 г.) следует считать, что ожидания респондентов сбылись. Кроме того, Центральный банк не исключил возможного дальнейшего снижения.

425784.742xp.jpg

Сразу вслед за снижением ключевой ставки многие банки начали понижение ипотечных ставок и ставок по потребительским кредитам. На данный момент это минимальное значение ключевой ставки с 2014 г., когда ее размер составлял 5,5%.

При этом некоторые банки прогнозируют ее повторное снижение еще на 50 б. п. до 6% в декабре текущего года, а также отмечают предпосылки для дальнейшего снижения ипотечных ставок.

Если ключевая ставка продолжит свое снижение, то будет выполнена одна из целей национального проекта «Жилье и городская среда» – достижение уровня ипотечных ставок в 8,7%.

58% опрошенных уверены, что уровень номинальной инфляции в 2020 г. не изменится. Тем не менее согласно данным Росстата уровень годовой инфляции демонстрирует активное снижение: в сентябре ее уровень составил 4% г/г, а месяцем ранее, в августе, инфляция была на уровне 4,3%.

Средний уровень процентных ставок по долговому финансированию для девелоперских проектов жилой недвижимости в 2019 г. составлял 6-8%.

Это снижение повлияло в том числе на снижение в октябре ключевой ставки. В ноябре 2019 г. потребительская инфляция продолжила замедление до 3,53% после 3,75% месяцем ранее. Среди причин столь активного понижения инфляции – стабилизация рубля и отсутствие новых санкций.

В условиях продолжения смягчения денежно-кредитной политики ЦБ РФ снижение процентных ставок может продолжиться.

В вопросе выбора источника и валюты долгового финансирования ситуация предсказуема: согласно опросу 70% респондентов предпочитают банковские кредиты, а рублевое кредитование выбирают 86% опрошенных. Тенденция сокращения доли кредитов в иностранной валюте сохраняется.

Ставки капитализации

В 2018 г. 32% респондентов ожидали снижение ставок капитализации в 2019 г., однако динамика года не показала серьезных изменений в показателе.

Согласно опросу текущего года 58% респондентов выражают уверенность, что в 2020 г. ставки капитализации также останутся на прежнем уровне, а 33% ожидают снижения. При этом наибольшее снижение ожидается для торговой недвижимости – 39% опрошенных.

8,5-11% — это средний диапазон ставок капитализации для качественных объектов в Москве.

Половина опрошенных сообщили, что их показатель доходности не показал существенных изменений в сравнении с прошлым годом, а 60% выразили уверенность, что данная тенденция сохранится и в следующем году. При этом респонденты настроены оптимистично: только 11% ожидают падения доходности в 2020 г. Среди респондентов, чья доходность по результатам 2019 г. выросла, лидируют девелоперы торговой и жилой недвижимости, а также инвестиционные фонды.

425788.742xp.jpg

Пропорции финансирования

Согласно проведенному опросу на рынке сохраняется традиционная схема финансирования готовых и девелоперских проектов: 70/30 (60% респондентов) и 80/20 (36% респондентов) соответственно.

В отношении финансирования девелоперских проектов жилой недвижимости часть ответов перераспределилась на вариант 85/15 по причине работы девелоперов по эскроу-счетам (12%).

Респонденты отмечали, что данное распределение заемных и собственных средств является усредненным, а каждый случай индивидуален и зависит от множества факторов. Также респонденты отмечают определенные сложности при получении финансирования для инвестиционной фазы и неготовность банков оперативно реагировать на изменения макроэкономических факторов.

Инвестиции

Инвестиции в российский рынок недвижимости в 2019 г. остаются на прежнем уровне, прогнозы на 2020 г. положительные.

Инвестиционная привлекательность российского рынка продолжает сохранять зависимость от внешнеэкономической и политической ситуации, однако ситуация начинает смягчаться: по состоянию на конец первого полугодия 2019 г. общий объем инвестиций в рынок составил $818 млн (данные RCA), что на 24% больше аналогичного показателя предыдущего года. 47% пришлось на офисный сегмент

425786.742xp.jpg

Тем не менее по результатам европейского исследования PwC Emerging Trends 2020 Europe Москва опустилась на одну строчку в рейтинге инвестиционно-привлекательных городов, пропустив вперед Стамбул и заняв 31-е место.

Среди причин – холодный инвестиционный климат вследствие санкций и политической нестабильности, а также нестабильность российского рубля: в России могут состояться интересные сделки, однако их закрытие остается проблематичным из-за повышенного валютного риска, предотвращение которого может быть слишком затратным для инвестора.

Согласно опросу респондентов наибольшую активность в России среди иностранных инвесторов сегодня демонстрирует Азия (50% голосов) и Ближний Восток (25%). Также респонденты отмечают некоторую активность со стороны глобальных инвесторов и со стороны стран СНГ. 65% респондентов уверены, что в 2020 г. количество зарубежных инвесторов останется прежним.

При этом сами российские игроки рынка не смотрят активно на рынок зарубежной недвижимости: лишь 12% считают зарубежные рынки альтернативным инструментом инвестирования, большинство предпочитает сохранять свою деятельность на отечественном рынке. Среди возможных причин – адекватное восприятие российских реалий и умение подстраиваться под быстро меняющиеся условия российской экономики.

В 2019 г. можно отметить интересную тенденцию роста инвестиций в сегмент гостиничной недвижимости и снижение инвестиционного интереса к торговым объектам: если в 2018 г. на долю гостиничного сегмента пришлось 5% от общего объема инвестиций, то по состоянию на конец первого полугодия 2019 г. эта доля составила уже 24%. В торговой недвижимости аналогичные показатели наоборот снизились с 37% до 13%.

Приоритетными направлениями тем не менее остаются жилой, офисный и складской сегменты, причем офисный сегмент лидирует в общем объеме инвестиций несколько лет подряд.

425787.742xp.jpg

Согласно проведенному опросу подавляющее большинство респондентов не планируют ни выходить на рынки иных сегментов, ни менять свой профиль деятельности – каждый чувствует себя достаточно комфортно в своей нише. Тем не менее 12% высказались, что они собираются выйти на рынок жилой недвижимости, а наиболее коммерчески интересным классом для девелопмента назвали комфорт-класс (495 респондентов). Также респонденты отметили, что рынок жилой недвижимости является одним из наиболее сложных для участия из-за высоких барьеров входа на него по причине сложностей с финансированием.

Больше интересных историй:

Загрузка...
Будьте вежливы. Отправляя комментарий, Вы принимаете Условия пользования сайтом.

Оставить комментарий

Загрузка...